Avant d’acheter ou de diviser un terrain, il est essentiel de savoir précisément ce que vous pourrez y construire. Cette estimation repose sur la lecture du règlement d’urbanisme et permet de connaître le potentiel réel d’un terrain.
Terrain constructible : identifier le zonage
En règle général c’est le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) qui fixe les règles. La première étape consiste donc à localiser la parcelle sur les cartes du PLUi.
Chaque terrain se situe dans une zone : U pour les secteurs déjà urbanisés, AU pour ceux à urbaniser, A pour les zones agricoles et N pour les zones naturelles. Chaque zone est parfois découpée en sous-secteurs qui précisent encore davantage les règles.
Lire et comprendre le règlement pour les terrains constructibles
Le règlement du PLU détaille plusieurs critères essentiels : la distance minimale à respecter par rapport aux limites séparatives, la hauteur maximale autorisée pour les constructions, la surface qui peut être occupée au sol, la part de terrain qui doit rester végétalisée et le nombre de places de stationnement à prévoir.
Ce sont ces règles, et non plus un coefficient unique comme l’ancien COS, qui déterminent la constructibilité d’un terrain.
Méthode de calcul simplifiée pour un terrain constructible
Une fois le zonage connu, on peut appliquer les règles pour définir une enveloppe constructible. Concrètement, on trace l’emprise théorique de la maison à l’intérieur des reculs imposés. On vérifie ensuite combien d’étages sont autorisés. Cela permet de calculer une surface de plancher approximative. Il faut aussi réserver une partie du terrain pour le stationnement et respecter les obligations en matière de pleine terre.
Prenons un exemple : une parcelle de 800 m² en zone Uc2 à Aubagne. Les reculs exigés sont de 4 mètres de chaque côté et 5 mètres en façade. L’emprise possible au sol est alors d’environ 190 m². Si la hauteur maximale est de 7 mètres, cela autorise deux niveaux, soit environ 300 m² habitables. Ce type d’estimation donne une vision rapide de ce qui est réalisable.
Spécificités locales pour les terrains constructibles
Les terrains d’Aubagne et de Gémenos présentent souvent un relief marqué avec des restanques. Cela impose parfois des soutènements et une attention particulière au ruissellement des eaux pluviales. Certaines voies d’accès sont étroites et limitent la possibilité de construire. Enfin, le PLUi intègre des règles de paysage qui obligent à conserver des arbres ou à prévoir des clôtures végétalisées.
Les documents utiles pour calculer le potentiel d’un terrain constructible
Pour étudier la constructibilité, il faut disposer d’un extrait cadastral, du plan de zonage, du règlement applicable et d’un relevé des réseaux existants. Dans certains cas, un avis de l’architecte des bâtiments de France ou des gestionnaires de réseaux sera nécessaire.
Pourquoi se faire accompagner pour vendre un terrain constructible ?
Lire et interpréter un PLU peut s’avérer complexe. Un professionnel de l’immobilier et de l’urbanisme sait repérer rapidement les points bloquants, optimiser la surface constructible et préparer un dossier solide pour la mairie. Cela permet de gagner du temps et d’éviter des erreurs coûteuses.
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