Le marché immobilier ancien de Gémenos se caractérise par des prix élevés et en progression notable sur la période récente. En 2025, Gémenos affiche un prix moyen d’environ 5 380 € par m² tous biens confondus.
Le marché immobilier ancien de Gémenos se caractérise par des prix élevés et en progression notable sur la période récente. En 2025, Gémenos affiche un prix moyen d’environ 5 380 € par m² tous biens confondus (source pap.fr).
À titre de comparaison, les estimations pour 2024 étaient légèrement inférieures : les données locales indiquaient des prix moyens oscillant entre ~3 500 à 4 800 €/m² pour les appartements et ~4 000 à 6 000 €/m² pour les maisons selon les prestations.
On peut en déduire qu’en l’espace d’un an environ, les valeurs ont augmenté d’environ +5 à +8 % à Gémenos. L’indice PAP confirme d’ailleurs une hausse annuelle d’environ +7,9 % du prix moyen fin 2024 – fin 2025 (source pap.fr).
Concrètement, un appartement qui se vendait autour de 3 800 €/m² en 2024 se vend plutôt ~4 100 €/m² en 2025, et une villa qui valait autour de 5 200 €/m² en 2024 dépasse les 5 600 €/m² en 2025. Cette tendance haussière, dans un contexte de ralentissement national, illustre la spécificité du micro-marché gemenosien.
Prix au m2 à Gémenos : tendances et spécificités du marché gémenosien
Gémenos est une petite commune résidentielle cossue (environ 6 000 habitants) située à l’est d’Aubagne, appréciée pour son cadre de vie privilégié. Le marché local y est très singulier : le parc est composé majoritairement de maisons individuelles (près de 77 % des logements) et occupé à 75 % par des propriétaires (source pap.fr).
Les appartements y sont peu nombreux (~22 % du parc) et se concentrent dans le centre village, tandis que les alentours offrent des lotissements pavillonnaires et des propriétés avec jardin. Cette configuration explique en partie la tension sur les prix : la demande est particulièrement forte pour les maisons et villas avec terrain, qui correspondent au profil recherché par les familles aisées et les cadres en quête de calme.
En 2024 déjà, on observait que les maisons partaient entre 4 000 et 6 000 €/m² suivant qu’elles disposent de prestations premium (piscine, vue panoramique, etc.). En 2025, cette demande soutenue s’est traduite par de nouvelles hausses de prix sur ce segment haut de gamme.
Plusieurs facteurs locaux alimentent l’attrait de Gémenos. D’abord, la qualité de vie y est remarquable : environnement verdoyant au pied du massif de la Sainte-Baume, petit centre-ville provençal animé, faible densité et sentiment de sécuritémajordhom.frmajordhom.fr. Ensuite, Gémenos combine ce calme rural avec la proximité de pôles d’emplois importants : la commune se trouve à seulement 15 minutes d’Aubagne et ~30 minutes de Marseillemajordhom.fr, et surtout elle abrite sur son territoire même un parc d’activités industrielles et technologiques dynamique (zone d’entreprises de Gémenos)majordhom.fr. De ce fait, la ville attire à la fois des familles (cadres ou chefs d’entreprise) cherchant à s’installer à l’écart de l’agitation urbaine, et des investisseurs misant sur la location haut de gamme (la demande locative est soutenue par la présence des zones d’activité, qui drainent des cadres en mission souhaitant louer sur place)
On constate récemment un intérêt croissant également pour les (rares) appartements de Gémenos, notamment de la part de jeunes actifs locaux qui trouvent là une alternative plus accessible aux villasmajordhom.fr. Néanmoins, ce sont bien les biens familiaux avec jardin qui dictent la tendance du marché. La raréfaction de l’offre (peu de construction neuve et turnover faible des propriétaires occupants) crée une pénurie relative sur ce segment, d’où une compétition à la hausse sur les prix. Ainsi en 2025, Gémenos atteint des niveaux de prix comparables à ceux de communes littorales réputées : par exemple, le prix moyen des maisons (~5 600 €/m²) y dépasse celui d’Aix-en-Provence intra-murospap.fr, et le prix moyen des appartements (~4 100 €/m²) est du même ordre que Marseille dans ses meilleurs quartierspap.frpap.fr.
En résumé, le marché gemenosien est en tension haussière en 2024-2025, porté par une demande solvable pour des biens de grande qualité dans un environnement privilégié. Pour les acheteurs, cela implique d’agir vite sur les opportunités et d’accepter un niveau de prix élevé. Pour les vendeurs, ce contexte est favorable, mais il convient de rester réaliste dans l’estimation (les biens sans atouts particuliers se vendent autour de 4 000-4 500 €/m², ce sont vraiment les villas d’exception qui atteignent ou dépassent 6 000 €/m²).
À moyen terme, Gémenos devrait conserver un marché confiant : sa valorisation immobilière progresse de façon constante depuis plusieurs années (+25 % sur 5 ans) source : pap.fr, confirmant que cette commune représente un placement sûr et recherché.
