Avec Julien C., banquier depuis plus de 20 ans dans le financement immobilier
Acheter un bien immobilier est un rêve… qui passe souvent par une étape cruciale : le financement bancaire. Pourtant, beaucoup de dossiers échouent faute de préparation. Pour comprendre les coulisses et savoir ce qui fait dire « oui » ou « non » à un banquier, nous avons interviewé Julien C, conseiller bancaire spécialisé en prêts immobiliers depuis plus de 20 ans.
Voici ses conseils précieux — à lire absolument avant de déposer votre dossier.
L’interview :
Question 1 : Julien, quels sont les premiers éléments que vous regardez dans un dossier de prêt immobilier ?
Julien C : « Les trois piliers restent les mêmes : la stabilité et la pérennité des revenus, la gestion des comptes et l’apport personnel. Quand on prête sur 15, 20 ou 25 ans, on veut être sûr que les revenus sont durables. Avec un CDI, des comptes bien tenus et un apport, même modeste, le client part déjà avec un avantage. »
Question 2 : l’apport est-il indispensable pour acheter ?
Julien C. : « Oui et non. Certaines banques financent encore sans apport, mais c’est rare. Un apport de 10 % minimum (frais de notaire + une partie du prix du bien) est conseillé.
Et à partir de 20 % d’apport, on entre dans les dossiers « premium », car cela permet de dégager une marge hypothécaire qui rassure le banquier. Pour faire simple : c’est la différence entre la valeur du bien et le montant emprunté.
Plus cette marge est grande, plus la banque se sent en sécurité. »
Question 3 : Beaucoup de clients redoutent la fameuse analyse des comptes. Qu’est-ce qui fait vraiment la différence ?
Julien C. : « Nous regardons les 3 derniers relevés de comptes. C’est souvent là que tout se joue.
Ce que nous apprécions :
- pas de découvert répété
- pas de crédit à la consommation en cascade
- une gestion « équilibrée » (épargne régulière, charges maîtrisées)
Ce qui nous inquiète :
- des jeux en ligne, paris sportifs ou dépenses incohérentes
- des découverts comblés par des crédits renouvelables
- des virements « flous » (sans justificatif)
- les rejets de prélèvements
- des dépôts ou retraits d’espèces récurrents. Même de petites sommes peuvent interroger sur
la gestion du budget.
Un bon conseil : nettoyez vos comptes 6 mois avant de déposer un dossier. Montrez une
image sérieuse et organisée. »
Question 4 : Quel est le ratio idéal d’endettement que vous acceptez ?
Julien C. : « La règle des 35 % d’endettement maximum est très surveillée depuis les recommandations du HCSF. Mais ce n’est pas le seul critère.
Nous regardons aussi le reste à vivre : combien il vous reste une fois toutes les charges payées.
Un couple avec 3 enfants à 3 000 € de revenus n’est pas dans la même situation qu’un célibataire à 3 000 €. »
Question 5 : Comment un emprunteur peut-il se démarquer des autres ?
Julien C. : « Préparez un dossier clair, bien classé, avec tous les justificatifs :
- fiches de paie
- avis d’imposition
- relevés bancaires
- compromis de vente
- justificatifs d’apport
- …
Plus le dossier est structuré, plus le banquier gagne du temps et se dit : « cette personne est sérieuse, je peux la suivre ».
Et surtout, arrivez en rendez-vous en présentant un dossier complet et détaillé : justificatifs bien rangés, compromis de vente, relevés, fiches de paie… Mais aussi un plan chiffré de votre projet, avec une simulation de rentabilité et de cash-flow si c’est un investissement locatif. Cela montre que vous avez réfléchi sérieusement et que vous savez où vous allez. Ça fait toute la différence. »
Question 6 : Quels sont vos « petits secrets » pour dire « oui » ?
Julien C. : « Je vais vous donner trois astuces :
- Montrez que vous savez épargner : même 100 € par mois, c’est un signe fort.
- Anticipez l’assurance emprunteur : L’assurance est indispensable car elle couvre le remboursement en cas d’accident de la vie. Le plus important est de répondre avec sincérité au questionnaire de santé. Déclarez vos antécédents médicaux, même si cela vous semble mineur.
Il existe la convention AERAS, qui permet aux personnes présentant un risque aggravé de santé de trouver une solution, même si les cotisations peuvent être plus élevées.
En résumé : jouez la transparence, c’est la meilleure manière de mettre toutes les chances de votre côté. - Faites jouer la concurrence intelligemment : dire à son banquier que vous avez vu d’autres offres plus basses peut l’inciter à améliorer sa proposition. Mais attention à ne pas le braquer : il faut rester dans le dialogue. »
En conclusion, obtenir un prêt immobilier n’est pas une question de chance, mais de préparation.
Comme le résume Julien : « Un bon dossier, c’est 70 % de rigueur, 20 % de transparence, et 10 % de stratégie. »
En appliquant ces conseils, vous maximisez vos chances d’obtenir un « oui » de votre banque… et de concrétiser votre projet immobilier.
Avec Les Jumelles Immo, avancez sereinement dans vos projets. Nous vous guidons pour préparer un dossier solide, mais c’est votre banquier qui reste le décideur.
En combinant un bon partenaire immobilier et un banquier convaincu, vous maximisez vos chances de voir vos ambitions devenir réalité.
